Corona 30 maart 2020

Oplossingen voor huurproblemen

Door de coronacrisis hebben veel ondernemers plotseling geen opdrachten, omzet of inkomsten meer. Dit heeft onder meer tot gevolg dat velen problemen hebben om de huur te betalen.

Vastgoed advocaat mr. Annemarie Govers (Amstel Advocaten) en vastgoedadviseur Edwin Meijer (Edwin Meijer Vastgoed) geven hierbij tips en adviezen voor hurende ondernemers. Zo helpen leden elkaar tijdens de coronacrisis.

Het doel is om elkaar, huurder en verhuurder, te laten leven.” geeft Edwin Meijer aan. “Houd daarbij in uw achterhoofd dat er in deze tijd weinig tot geen nieuwe verhuurtransacties plaats zullen vinden, totdat er een stip op de horizon is te zien.” Kortom, het is wellicht niet zinvol om maatregelen tegen een niet-betalende huurder te nemen, aangezien er geen nieuwe voor in de plaats komt (voorlopig). “Maar let op,” vult Annemarie Govers voor die huurder aan, “het is geen vast gegeven dat bij een beroep op onvoorziene omstandigheden door de niet-betalende huurder de verhuurder de financiële risico’s dient te dragen. En bedenk ook dat u niet de enige huurder van uw verhuurder bent die meent een beroep te kunnen doen op onvoorziene omstandigheden.

Brancheorganisaties van retailers en vastgoedeigenaren/verhuurders kwamen elkaar, na lang onderhandelen, afgelopen week tegemoet. Retailers kunnen de kwartaalhuur tijdelijk omzetten naar maandhuur, waar nodig krijgen retailers uitstel van betaling voor de huur van 1 april tot 20 april, als er al huurnota’s zijn verstuurd worden die niet geïncasseerd tot 20 april, er worden tijdens crisismaanden geen boetes of rente gerekend over uitgestelde huurbetalingen en de ondernemers krijgen de mogelijkheid om tot eind april niet aan een exploitatieverplichting te voldoen.

Hoe zorgt u voor financiële ademruimte? Govers en Meijer zetten de oplossingen vanuit hun vakgebied op een rij en vullen die aan met ideeën die de afgelopen dagen bij ze opkwamen. Immers, deze unieke situatie vraagt om een eigen aanpak.

Oplossing 1 – Check de huurovereenkomst

Controleer de huurovereenkomst én de algemene bepalingen op mogelijkheden en termijnen. Kan de huurder de overeenkomst opzeggen? Is er onderhandelingsruimte om bijvoorbeeld eerder te beëindigen of om niet voor 5 jaar te verlengen maar voor bijvoorbeeld 1 jaar?

Oplossing 2 – Opschorten

Hoewel de (veel gebruikte) algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) opschorting van de huurbetalingsverplichtingen uitsluiten, zou de verhuurder het verbod op opschorten tijdelijk opzij kunnen zetten. Vervolgens kunt u met elkaar afspreken dat de ontstane achterstand (bijvoorbeeld 2 maanden) in termijnen (bijvoorbeeld elke maand) binnen een bepaalde termijn (bijvoorbeeld dit kalenderjaar) wordt ingelopen en alsnog voldaan.

Oplossing 3 – 50/50

Afhankelijk van uw branche kunt u als huurder ook voorstellen om de huurverplichting de komende twee maanden met elkaar te delen. U kunt natuurlijk ook een ander percentage met elkaar afspreken. Immers, ook de verhuurder heeft verplichtingen en u kunt niet bij elkaar in de portemonnee kijken. Bottomline: laat elkaar leven.

Oplossing 4 – Vrijstelling van huur & verlengen

Bespreek met elkaar de optie om 2 maanden geen huur te betalen om in ruil daarvoor de huurovereenkomst met twee maanden te verlengen. Hierbij komt  het risico wel geheel bij de verhuurder te liggen, maar afhankelijk van uw branche zijn daar wellicht afspraken over te maken.

Oplossing 5 – Waarborgsom

Indien de huurder een waarborgsom heeft betaald dan zou deze, uiteraard alleen met onderling goedvinden, gebruikt kunnen worden om de huur te betalen voor de komende maanden. Let er op dat u goede afspraken maakt om deze risicobuffer voor de verhuurder ook weer terug te storten op een nader overeen te komen tijdstip.

Oplossing 6 – Indeplaatsstelling

Komt u er in het ergste geval niet uit met elkaar dan kunnen partijen een indeplaatsstelling overwegen. Dan verkoopt u uw onderneming. De verhuurder dient de opvolgende huurder uiteraard wel te accepteren. Het is derhalve aan te raden niet te verkopen voordat u de toestemming voor de indeplaatsstelling heeft. Lees hoe dit werkt in de blog van Amstel Advocaten.

Heeft u hulp nodig bij bovenstaande issues en oplossingen? Aarzel niet om contact op te nemen. Wij wensen u veel sterkte in deze periode.

Mr Annemarie Govers is eigenaar van Amstel Advocaten

Edwin Meijer is onafhankelijk vastgoedadviseur bij Edwin Meijer Vastgoed

Momenteel denken zij veel mee met ondernemers die last hebben van de coronacrisis. Bijvoorbeeld ook op het gebied van verkooptransacties van onroerend goed, waarbij beklonken vastgoeddeals plots worden verbroken.

Beiden zijn lid van ORAM.